Gmina i Miasto Wyszogród

Wyszogród 12.04.2007r.

PP-7331-28/07

Na podstawie art. 104 Kodeksu postępowania administracyjnego oraz art. 59 ust.1 i art.60 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003r o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80 poz. 717 z późniejszymi zmianami) po rozpatrzeniu wniosku z dnia 27.12.2006r Przedsiębiorstwa Usług Budowlanych i Technicznych MARBUD, Toruń ul. Bolesława Chrobrego 95 o ustalenie warunków zabudowy dla zmiany zagospodarowania terenu obejmującej:

budowę budynku usługowego wraz z infrastrukturą techniczną i parkingu na działce Nr ewid. 240 w mieście Wyszogród

1. Rodzaj inwestycji: budowa budynku usługowego wraz z infrastrukturą techniczną: pawilonu handlowego o powierzchni sprzedaży 670-743m², przyłącza wodociągowego, kanalizacyjnego, linii elektroenergetycznej SN, napowietrznej stacji transformatorowej, linii elektroenergetycznej nn i złącza nn, parkingu i pylonu reklamowego na działce Nr ewid. 240 w mieście Wyszogród.
2. WARUNKI ZABUDOWY WYNIKAJĄCE Z PRZEPISÓW SZCZEGÓLNYCH I ODRĘBNYCH ORAZ Z ANALIZY FUNKCJI, CECH ZABUDOWY I ZAGOSPODAROWANIA TERENU w zakresie warunków zawartych w art. 61 ust. 1-5 ustawy z dnia 27.03.2003r o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

a) rodzaj zabudowy: zabudowa usługowa,

b) funkcja zabudowy: budynek usługowy, urządzenia infrastruktury technicznej i obiekty

infrastruktury komunikacyjnej,

c) warunki i wymagania kształtowania ładu przestrzennego:

• linię zabudowy dla budynku i parkingów wyznacza się jako nieprzekraczalną w odległości 25m od krawędzi jezdni drogi krajowej Nr 62,
• maksymalna wysokość budynku – do 9m,
• szerokość elewacji frontowej - wg programu funkcjonalnego,
• geometria dachu – kąt nachylenia połaci 20-45^o, dach dwuspadowy, główna kalenica równoległa do drogi krajowej,
• dopuszcza się sytuowanie pylonu reklamowego w granicy działki,
• wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy nie może przekraczać 60% w stosunku do powierzchni działki,
• zabezpieczenie miejsc parkingowych w granicach działki z uwzględnieniem wskaźnika - 3 miejsca parkingowe na 100m² powierzchni użytkowej przeznaczonej na funkcję usługową, realizacja parkingu zgodnie z przepisami odrębnymi,
• forma architektoniczna dostosowana do krajobrazu i lokalnych tradycji,
• warunki realizacji infrastruktury technicznej:

• włączenie przyłącza ø100mm do sieci wodociągowej w ul. Mickiewicza, przewód zakończyć w budynku zestawem wodomierzowym, przyłącze prowadzić w odległości nie mniejszej niż 2m od granicy działki,
• przyłącze kanalizacyjne włączyć do studzienki kanalizacji sanitarnej na przewodzie magistralnym w ul. Mickiewicza po przebudowie sieci w ulicy do wyższych parametrów, przyłącze prowadzić w odległości nie mniejszej niż 2m od granicy działki
• odprowadzenie wód opadowych do kanalizacji ogólnospławnej w ul. Mickiewicza z zastosowaniem podczyszczania w separatorze olejów,
• lokalizację linii elektroenergetycznych SN i nn na obszarach zabudowanych ustala się wzdłuż istniejących układów komunikacyjnych, w liniach rozgraniczających ulic, dopuszcza się sytuowanie linii el-en poza liniami rozgraniczającymi ulic przy zachowaniu przepisów odrębnych, stację transformatorową SN/nn usytuować w granicach działki,
• przyłącze elektroenergetyczne: włączenie do systemów elektroenergetycznych nn linią kablową, lokalizacja szafki pomiarowo- rozdzielczej w granicy działki,
• stosowanie materiałów posiadających atest jakości, rozwiązania techniczne i materiały wg obowiązujących norm,

4. ustalenia dotyczące ochrony środowiska: teren objęty jest formą ochrony przyrody jako Nadwiślański Obszar Chronionego Krajobrazu, dla którego obowiązują przepisy Rozporządzenia Nr 14 Wojewody Mazowieckiego z dnia 27.07.2006r w sprawie Nadwiślańskiego Obszaru Chronionego Krajobrazu;
5. ochrona dziedzictwa kulturowego i zabytków: działka położona jest w granicach strefy podporządkowania obszarów ochronie konserwatorskiej i podlega przepisom ustawy z dnia 23 lipca 2003 o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami (Dz.U. Nr 162),
6. obsługa w zakresie komunikacji i infrastruktury technicznej:

• obsługa komunikacyjna pośrednia z drogi krajowej poprzez zjazd publiczny na zasadzie prawoskrętu na układ ulic dojazdowych nr ewid. 233/7 i 239 i poprzez zjazd od ul. Mickiewicza,
• zaopatrzenie w wodę poprzez przyłącze od wodociągu miejskiego,
• odprowadzenie ścieków do zbiorczej kanalizacji w mieście,
• odprowadzenie wód deszczowych poprzez włączenie do systemu kanalizacji ogólnospławnej,
• zaopatrzenie w energię elektryczną poprzez linie elektroenergetyczne SN i nn od istniejących systemów na warunkach uzgodnionych z ZEP – Dystrybucja Zachód,
• zaopatrzenie w ciepło w oparciu o lokalne źródło ciepła z wykorzystaniem ekologicznych nośników energii,
• usuwanie odpadów - selektywna zbiórka do pojemników i wywóz na składowisko zgodnie z regulacjami gminnymi, prowadzenie gospodarki odpadami (opakowania, produkty przeterminowane i uszkodzone) zgodnie z przepisami odrębnymi,
• dla projektowanej zabudowy zachować odległości od wszelkich istniejących sieci i urządzeń podziemnych i naziemnych wynikające z przepisów szczególnych.

4. w celu ochrony interesów osób trzecich obiekty i roboty budowlane mogą być realizowane wyłącznie na zasadach przewidzianych w art. 5 ust. 2 ustawy z dnia 7.07.1994r. Prawo budowlane (tekst jednolity Dz.U. z 2006r. Nr 156 poz. 1118)
5. linie rozgraniczające inwestycji oznaczono na mapie sytuacyjno – wysokościowej w skali 1:1000 stanowiącej załącznik Nr 1 do decyzji, literami ABCD.
6. Obiekty budowlane odpowiadać muszą przepisom Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12.04.2002r w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. Nr 75 poz. 690 z późn. zm.) oraz Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 7.04.2004r zmieniające rozporządzenie w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. Nr 109).
7. Projektowanie i realizacja zjazdów i parkingów zgodnie z Rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 2.03.1999r w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać drogi publiczne i ich usytuowanie (Dz.U. Nr 43 poz. 430),
8. Projekt budowlany musi spełniać warunki Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 3.07.2003r w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego (Dz.U. Nr 120),

Firma MARBUD, Toruń ul. Bolesława Chrobrego 95, wystąpiła z wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy dla zmiany zagospodarowania terenu polegającej na budowie budynku usługowego wraz z infrastrukturą techniczną i parkingu na działce Nr 240 w mieście Wyszogród.

Rozpatrując niniejszą sprawę stwierdza się, iż stosownie do art. 61, art. 64 i w związku z art. 56 ustawy z dnia 27.03.2003r o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80 poz. 717 z późniejszymi zmianami) celem decyzji jest ustalenie warunków zabudowy w oparciu o przepisy w/w ustawy i Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r w sprawie ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Zgodnie z w/w Rozporządzeniem przeprowadzono analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art.61 ust. 1 i art. 53 ust. 3 ustawy z dnia 27.03.2003r o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W wyniku tej analizy stwierdzono:

• występowanie funkcji zabudowy usługowej i mieszkaniowej jednorodzinnej w sąsiedztwie,
• stan faktyczny i prawny terenu: przedmiotowa działka jest własnością wnioskodawcy, obecnie niezagospodarowana,
• działka posiada dostęp do drogi publicznej – krajowej nr 62 poprzez układ ulic dojazdowych nr ewid. 233/7 i 239 oraz do ul. Mickiewicza,
• maksymalne wysokości budynków w sąsiedztwie – trzy kondygnacje, do 9-10m,

• geometria dachów - kąt nachylenia połaci do 45^o, dachy dwuspadowe i wielospadowe oraz płaskie na istniejących w sąsiedztwie budynkach usługowych, główne kalenice skierowane różnie do frontów działek,
• istniejące i projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające do obsługi zamierzenia budowlanego,
• linię zabudowy określono jako nieprzekraczalną w odległości 25m od krawędzi jezdni drogi krajowej zgodnie z przepisami odrębnymi,
• teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych na cele nierolnicze (uzyskana zgoda do MPZP miasta i gminy Wyszogród, który utracił ważność 31.12.2003r.),
• decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Odnosząc się do wyników powyższej analizy i mając na uwadze kształtowanie ładu przestrzennego oraz warunki wynikające z przepisów szczególnych określono wymagania dla nowej zabudowy umieszczone w niniejszej decyzji.

W wyniku analizy ustalono, że wniosek spełnia wymogi do wydania decyzji, żaden przepis prawa materialnego nie stoi na przeszkodzie ustaleniu warunków zabudowy dla wnioskowanego przedsięwzięcia. Biorąc pod uwagę powyższe argumenty orzeczono jak w sentencji.

                                               POUCZENIE

1. Niniejsza decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi praw do terenu oraz nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich.
2. Wnioskodawcy, który nie uzyskał prawa do terenu nie przysługuje roszczenie o zwrot nakładów poniesionych w związku z otrzymaną decyzją ustalającą warunki zabudowy.
3. Stosownie do art. 28 i art. 33 ust. 2 oraz art. 34 ustawy z dnia 7.07.1994r. Prawo budowlane (tekst jednolity Dz.U. z 2003r. Nr 207 poz. 2016 z późniejszymi zmianami) roboty budowlane na wskazanym terenie można rozpocząć na podstawie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę.
4. Po uzyskaniu ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę inwestor będzie zobowiązany do poniesienia kosztów realizacji ewentualnych roszczeń, o których mowa w art. 36 oraz art. 37 w związku z art. 63 ust. 3 ustawy z dnia 27 marca 2003r o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80 poz. 717 z późn. zm.), o ile roszczenia te będą skutkiem niniejszej decyzji.
5. Niniejsza decyzja wiąże organ właściwy do wydania pozwolenia na budowę
6. Decyzja niniejsza jest wydana po uzyskaniu następujących uzgodnień stosownie do art: 60 ust.1 ustawy z dnia 27 marca 2003r o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80 poz. 717 z późn. zm.):

• z Wojewódzkim Konserwatorem Zabytków - Delegatura w Płocku, pismo Nr DP.4161-89/07 z dn. 02.04.2007r. – pod warunkami:

1. uzgodnienia z Konserwatorem Zabytków projektu w fazie koncepcji, a następnie na etapie wydania pozwolenia na budowę,
2. wyklucza się stosowanie materiałów ahistorycznych takich jak siding, blacha trapezowa, wskazane jest stosowanie tradycyjnych lub szlachetnych materiałów elewacyjnych,
3. w elewacjach zewnętrznych (a szczególnie pokrycie dachowe) należy stosować stonowaną kolorystykę,
4. w części południowej działki należy zaprojektować zieleń wysoką, która w przyszłości w sposób naturalny będzie przesłaniać nowy obiekt.

1. dojazd do przedmiotowej działki winien odbywać się zgodnie z warunkami podanymi w projekcie decyzji o warunkach zabudowy tj. istniejącym zjazdem publicznym z drogi krajowej z wykorzystaniem układu ulic dojazdowych (dz. Nr ewid. 233/7 i 239),
2. planowana zabudowa usługowa spowoduje zwiększenie ilości cykli użytkowania zjazdu, dlatego należy go przebudować oraz wyposażyć w dodatkowy pas włączenia pojazdów z ruchu na drodze krajowej (prawoskręt). Projekt budowlany związany z rozbudową w/w układu komunikacyjnego, wykonany zgodnie z rozporządzeniem Ministra Transportu i Gospodarki Morskiej w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać drogi publiczne i ich usytuowanie (Dz.U.Nr 43 z 1999r., poz. 430), podlega uzgodnieniu w Oddziale Generalnej Dyrekcji Dróg i Autostrad,
3. wnioskowany obiekt usługowy będzie mógł być dopuszczony do użytkowania wyłącznie po zrealizowaniu w/w układu komunikacyjnego,
4. wszystkie koszty związane z wykonaniem omawianego dojazdu do działki nr ewid. 240 ponosi wnioskodawca (włącznie z elementami docelowej organizacji ruchu - oznakowanie pionowe i poziome),
5. na terenie własnym działki należy zapewnić prawidłową komunikację poprzez urządzenie odpowiedniej ilości miejsc postojowych dla samochodów osobowych i ciężarowych oraz wew. dróg manewrowych,
6. przedmiotową inwestycje należy usytuować nie bliżej niż w nieprzekraczalnej linii zabudowy naniesionej na mapie sytuacyjno- wysokościowej stanowiącej załącznik graficzny do niniejszej decyzji.

1. Od niniejszej decyzji służy stronom odwołanie do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Płocku za pośrednictwem Burmistrza Gminy i Miasta Wyszogród w terminie 14 dni od daty jej doręczenia.

 

Załącznik: mapa sytuacyjno – wysokościowa w skali 1:1000

                                

 

                                                            Burmistrz Gminy i Miasta

                                                                   Wyszogród

                                                             mgr Henryk Klusiewicz

 

Otrzymują:

1. Firma MARBUD Toruń

2. a/a

 

Sporządziła: mgr inż. Alicja Pejta-Jaworska

Okręgowa Izba Urbanistów

z siedzibą w Warszawie WA-154

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Załącznik nr 2 do decyzji Nr 14/2007

z dnia 12.04.2007r.

ANALIZA FUNKCJI, CECH ZABUDOWY

I ZAGOSPODAROWANIA TERENU

 

Zgodnie z Rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r w sprawie ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przeprowadzono analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art.61 ust. 1 ustawy z dnia 27.03.2003r o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W wyniku tej analizy stwierdzono:

2. występowanie funkcji zabudowy usługowej U i mieszkaniowej jednorodzinnej MN w sąsiedztwie – w obszarze analizowanym, zabudowane działki sąsiednie są dostępne z tej samej drogi publicznej - ul. Mickiewicza,
3. działka objęta wnioskiem posiada dostęp do drogi publicznej – krajowej nr 62 poprzez układ ulic dojazdowych nr ewid. 233/7 i 239 oraz do ul. Mickiewicza,
4. istniejące i projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla obsługi zamierzenia budowlanego (w liniach rozgraniczających ulicy Mickiewicza przebiegają sieci uzbrojenia terenu: sieć wodociągowa, linie elektroenergetyczne nn, sieć telekomunikacyjna, sieć kanalizacji sanitarnej i ogólnospławnej; w pobliżu prowadzona jest sieć elektroenergetyczna SN),
5. teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych na cele nierolnicze (objęta zgodą na funkcje usługowe uzyskaną do MPZP gminy i miasta Wyszogród, który stracił ważność 31.12.2003r.),
6. maksymalne wysokości budynków w sąsiedztwie – trzy kondygnacje 9-10m,

• geometria dachów budynków: kąt nachylenia połaci do 45^o, dachy dwuspadowe i wielospadowe (budownictwo mieszkaniowe) oraz płaskie na istniejących w sąsiedztwie budynkach usługowych, główne kalenice skierowane różnie do frontów działek,
• linię zabudowy określono jako nieprzekraczalną w odległości 25m od krawędzi jezdni drogi krajowej zgodnie z przepisami odrębnymi.

W wyniku analizy ustalono, że na przedmiotowej działce może być realizowana zabudowa usługowa o parametrach określonych w decyzji, wynikających z charakterystyki zabudowy w sąsiedztwie.